温兵与张德利、宋晓丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：温兵，男，1977年3月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李冬冬，四川法奥律师事务所律师，特别授权。 被告：张德利，男，1984年7月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：何登贵，北京京师（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：宋晓丽，女，汉族，1984年10月10日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：何登贵，北京京师（成都）律师事务所律师，一般授权。

原告温兵诉被告张德利、宋晓丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温兵的委托诉讼代理人李冬冬，被告张德利、宋晓丽及其共同的委托诉讼代理人陈端祥、何磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

温兵向本院提起诉讼请求：一、解除温兵与张德利、宋晓丽之间于2017年11月12日签订的位于成都市青羊区房屋的《房屋买卖合同》，由张德利、宋晓丽退还定金52000元，承担违约金80200元，赔偿佣金损失16000元，共计148200元；二、由张德利、宋晓丽承担案件诉讼费用。庭审中，温兵明确案件诉讼费用包含受理费、保全费、财产保全担保保险费。 事实与理由：张德利、宋晓丽系夫妻关系。2017年11月12日，张德利、宋晓丽（卖方）与温兵（买方）就位于成都市青羊区房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定合同签订当日买方向卖方支付定金52000元，卖方在产权证办理下来后10日，且办理好委托公证后，过户、收剩余购房款；卖方在收齐款项后10日内交付房屋；卖方单方面违约导致合同解除的，按照房屋成交价的10%承担违约金，并赔偿佣金损失。现案涉房屋产权证已于2017年11月10日在成都市不动产管理局进行了产权登记，2017年11月20日下发到房屋所在地街道办。但张德利、宋晓丽迟迟未按约配合办理公证、过户等义务，双方无法履行合同义务。为维护温兵合法权益，特向法院提起诉讼。 张德利、宋晓丽辩称，依照合同第十一条第四款的约定，已免责取消买卖双方的房屋交易，案涉《房屋买卖合同》已依约解除；张德利、宋晓丽不存在合同违约的情形，张德利、宋晓丽不应承担违约责任，只承担返还义务；本案诉讼费以及相关费用应当由温兵自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 温兵提交了以下证据：1.诉讼保全保险合同及发票，拟证明为本案诉讼产生的必要费用。张德利、宋晓丽对温兵支付担保保险费2000元真实性无异议，但认为保全担保保险费并不是诉讼必然产生的费用，且保全有可能是错误保全。以上证据双方认可真实性，本院予以确认并予以采信。 2.证人王某出庭作证，拟证明其系居间方成都东西南北房地产经纪有限公司员工，签订案涉《房屋买卖合同》的经办人，案涉房屋系拆迁安置房，案涉房屋在10月左右有过一次交易，当时查询产权证没有办理下来，而签订案涉合同当天因已是下班时间，系统查询不了，故签订合同时三方都不知道产权证有没有办理下来；合同第十一条第四款中“下达”是指产权证登记。张德利、宋晓丽认为王某的证言基本属实，同时认为，案涉房屋系拆迁安置房，产权证发放要以公告和同意发放为准，合同中第十一条第四款中“下达”应指卖方拿到产权证，卖方没有拿到产权证系因客观原因，并非主观责任。对证人王某的证言，本院认为，王某出庭作证，接受了双方当事人的质询，张德利、宋晓丽亦认可王某证言基本属实，故对王某的证言本院予以采信。 3.证人丁某出庭作证，拟证明本案双方当事人系其客户，认为“产权下达”行业理解是产权证办下来，系统可以查询到；案涉房屋在2017年9月或10月有过一次房屋交易，因当时查询产权证没有办理下来，就解约了，这次交易是房东称产权证应该快下来了。张德利、宋晓丽认为案涉交易与丁某有利害关系，丁某的证言偏向温兵，请求对其证言不予采信。对证人丁某的证言，本院认为，丁某出庭作证，接受了双方当事人的质询，其证言符合证据三性，本院予以采信。 张德利、宋晓丽提交了以下证据：居委会通知及领取人的花名册、社区张贴的照片，拟证明因案涉房屋属于拆迁安置房，领取产权证是由社区居委会统一发放，并不是个人自己办理领取，社区通知领取时间是2018年3月29日。温兵认为前述证据与本案无关联性，只能证明领取时间，即便是真实的，也不说明张德利、宋晓丽违约事实不存在，而且也不能证明是第一次通知领取。对以上证据本院予以采信，对其证明力将综合全案予以认定。

根据上述证据及各方一致的陈述，本院查明以下事实： 2017年11月12日，房屋出售方张德利、宋晓丽（甲方）、与房屋购买方（乙方）以及房屋居间方成都东西南北房地产经纪有限公司（丙方，以下简称东西南北经纪公司）签订《房屋买卖签约合同》、《房屋买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方所有的位于成都市青羊区的房屋，该房屋产权性质为拆迁安置房，建筑面积约84平方米，房屋成交价为802000元。合同第三条约定：在合同签订当日，乙方向甲方交付定金52000元；房款支付由甲乙双方自行交接房款，按照Ｂ方式执行：Ａ.一次性付款：甲方产权证办理下来后10日内，且甲方办理全权委托公证给甲方指定人员后当日内，乙方将房款750000元支付给甲方，其中50000元作为保证金交经纪方托管；待乙方过户到指定人名下且收到银行尾款后当日内，经纪方将托管的50000元房款支付给甲方。Ｂ.按揭贷款方式支付房款（该支付方式中未填写金额）。合同第四条约定：基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲方双方签订《房屋买卖合同》，乙方应在本合同签订当日内向丙方支付佣金10000元，剩余全部佣金6000元于过户取件成功当日支付。合同第九条违约责任：2.甲方擅自解除本合同或甲方单方面违约致使本合同被解除的，须向乙方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金。甲方逾期办理房屋结案或过户递件、取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金；逾期20天，乙方有权解除本合同，本合同解除的甲方须退还乙方已付的所有款项并向乙方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金，并承担乙方支付的佣金损失。5.本合同履行过程中发生争议，三方应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。第十一条补充条款第四款为手写体，约定：4.如因产权在2017年12月31日未能下达则三方免责取消此交易（按产权下达时间为准，不得隐瞒）。三方在合同上签字捺印或盖章。合同尾部，附收据，载明：张德利收到温兵交付的定金52000元。 同日，温兵向东西南北经纪公司支付佣金10000元。 另查明，位于成都市青羊区房屋于2017年11月10日登记，登记权利人为张德利、宋晓丽，权证号分别为川（2017）成都市不动产权第0371167、0371168号。 温兵以张德利、宋晓丽拒绝履行合同为由，于2018年5月3日诉至本院。 审理中，（一）张德利、宋晓丽对温兵举示的《房屋买卖合同》三性无异议，但对证明目的有异议，认为：1.案涉合同签订时间是2017年11月12日，虽然产权证登记时间为2017年11月10日，说明双方在签订买卖合同的时候均不知晓产权证登记的情况。2.根据合同第三条第二款Ａ项约定“卖方产权证办理下来后10日内，且卖方办理全权委托公证给卖方指定人……”，可知“产权证办理下来”意思是产权证交付到产权人手里，才能办理公证。3.合同第十一条第四款约定，产权下达的意思是指产权证要送达到卖方手里。合同已经附条件解除，免责取消交易，张德利、宋晓丽只负有返还定金的责任。温兵则认为，根据合同第三条第二款的约定，可以认定所谓“下达”是产权证办理时间而非领取时间，如果按照领取时间，卖方怠为领取，对买方是不公平的，也有违诚信。（二）证人丁某称合同第十一条第四款是卖方宋晓丽提出增加的。宋晓丽表示认可，并述称上次房屋交易中，买方提出在期限内如果没有拿到产权证就取消交易，上次交易因为房产证没有拿到，也没有办下来，所以交易就取消了。这次交易因其不知道什么时候能拿到产权证所以就加了一条，加了一个期限，不能让买方一直等下去。（三）对案涉《房屋买卖合同》第三条第二款中付款方式，温兵、张德利、宋晓丽均认可系Ａ项，合同载明为Ｂ系笔误

本院认为，温兵与张德利、宋晓丽签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。根据温兵的主张以及张德利、宋晓丽的抗辩，双方争议的焦点在于案涉《房屋买卖合同》是否已依约解除；张德利、宋晓丽是否存在违约行为并应承担违约责任。现评述如下： 一、关于案涉《房屋买卖合同》是否已依约解除，在于对案涉合同中产权“下达”的理解。根据庭审查明的事实，案涉房屋于2017年11月10日已办理了不动产权登记，而2017年11月12日签订合同之时，房屋买卖双方及居间方三方均不知晓案涉房屋已办理了不动产权登记，结合《房屋买卖合同》第三条第二款Ａ项、第十一条第四款的约定，证人王某、丁某的证言以及房屋买卖交易的行业习惯、通常理解，本院认为，房屋产权登记具有公示性，且时间确定，根据产权登记时间可有效界定房屋买卖双方的义务履行期间，促进交易的顺利进行；而卖方领取产权证在时间上具有不确定性，以此时间界定交易履行势必对买方造成不公，有违诚信。为了维护稳定的交易秩序，本院认为房屋产权“下达”应理解为以房屋产权登记为宜，而非卖方领取产权证。故《房屋买卖合同》第十一条第四款约定的2017年12月31日产权未能下达则三方免责取消交易的条件未能成就，案涉《房屋买卖合同》并未依约解除。对张德利、宋晓丽辩称案涉《房屋买卖合同》已依约解除的意见，本院不予采纳。 温兵主张解除与张德利、宋晓丽之间的房屋买卖合同，根据庭审情况，可知张德利、宋晓丽不愿意继续履行合同，愿意解除合同，故本院确认温兵与张德利、宋晓丽之间签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。 二、对于张德利、宋晓丽是否存在违约行为并应承担违约责任。案涉合同不符合依约解除的情形，在合同可继续履行的前提下，张德利、宋晓丽明确表示不履行合同，已构成根本违约，应承担违约责任。 （一）定金及违约金。温兵向张德利、宋晓丽支付了52000元定金，《房屋买卖合同》第九条第二款约定“甲方擅自解除本合同或甲方单方面违约致使本合同被解除的，须向乙方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍退还定金”，根据《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，温兵主张张德利、宋晓丽返还定金52000元，支付80200元违约金的请求，符合法律规定和合同约定，故本院予以支持。 （二）佣金损失。温兵因案涉房屋交易已向居间方支付了佣金10000元，因张德利、宋晓丽违约致使合同解除，造成了佣金损失，故支持张德利、宋晓丽应向温兵支付佣金损失10000元，对超出部分，本院不予支持。 （三）诉讼保全担保保险费。因张德利、宋晓丽违约引起本案诉讼，温兵为此向保险公司缴纳的诉讼保全担保保险费系支出的合理必要费用，属温兵的损失部分，故对温兵主张张德利、宋晓丽支付诉讼保全担保保险费2000元的请求，本院予以支持。 综上，温兵的诉讼请求，本院部分予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下

一、温兵与张德利、宋晓丽就位于成都市青羊区房屋签订的合同编号为2017111202的《房屋买卖合同》自本判决生效之日解除； 二、张德利、宋晓丽于本判决生效之日起十日内向温兵返还定金52000元，支付违约金80200元，以及赔偿佣金损失10000元； 三、张德利、宋晓丽于于本判决生效之日起十日内向温兵支付诉讼保全担保保险费2000元； 四、驳回温兵的其他诉讼请求。 如果张德利、宋晓丽未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3304元，诉讼保全费1261元，合计4565元（已由温兵预付），由温兵负担120元，张德利、宋晓丽负担4445元，并于履行前述支付义务时一并支付给温兵。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院

审判长彭翌超 人民陪审员李蓉 人民陪审员颜淑

二〇一八年十一月二十七日

书记员唐丽萍