王凤池与王磊等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）:王凤池，女，1964年6月10日出生，汉族，中国农业银行北京分行职员，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：牛志远，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白子鹤，男，1990年9月1日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师，住河北省定州市。 被告（反诉原告）：史鲁津，女，1983年7月30日出生，汉族，北京市大兴区卫生和计划生育监督所社会化工勤，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：于世海，北京杜克律师事务所律师。 被告：王磊，男，1984年1月5日出生，汉族，北京市监狱管理局清河分局柳林监狱办公室，住北京市西城区。

原告（反诉被告）王凤池（以下简称姓名）与被告（反诉原告）史鲁津、被告王磊（以下分别称姓名，合并称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王凤池及其委托诉讼代理人牛志远、白子鹤，史鲁津及其委托诉讼代理人于世海均到庭参加了诉讼。王磊经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结

王凤池向本院提出诉讼请求，请求法院判令史鲁津、王磊协助王凤池办理位于北京市朝阳区常营中路Ｘ号院Ｘ号楼Ｘ层Ｘ号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续。事实和理由：我与王磊系姑侄关系，史鲁津与王磊系夫妻关系。2009年初，史鲁津因城区房屋拆迁获得两个购房指标，便主动找到我称其考虑到自身经济能力与房屋安置位置，愿意将其位于朝阳的指标房适当加价转让给我，日后过户等所有相关费用全部由我负担，待符合过户条件后无条件协助我办理过户手续。我在向二被告反复确认将来过户无障碍后，考虑到自身需要及亲情关系，便与二被告达成口头协议，以60万元的价格购买了上述指标房，实际上涉案房屋购房款为45万元。事后，我按照双方约定，陆续向二被告支付了全部费用，二被告代为办理了申购手续。2011年，我收房后对房屋进行了全面装修，并一直占有、使用、管理。2012年，二被告将领取的房产证交予我，并再次重申待符合过户条件后即为我办理过户。现在涉案房屋已经满足过户条件，我多次要求二被告配合过户，但二被告以各种理由拒绝。特向贵院提起诉讼，望判如所请。 史鲁津辩称，我原户籍在北京市宣武区广安北巷Ｘ号，与我的奶奶范ＸＸ在同一户口本。2009年上述房屋拆迁，我取得安置购房资格并取得拆迁款70余万元。2010年3月4日我与北京极富房地产开发有限公司签订限价房商品住房预售合同，约定我购买涉案房屋，同日我支付购房款453794元。2010年12月开发商交房，2012年11月涉案房屋登记在我名下。我虽然与王磊于2008年8月8日结婚，但因涉案房屋是用我婚前房产拆迁安置款购买所得，故涉案房屋是我的婚前自有财产。我从未与王凤池签订过任何书面房屋买卖合同，也没有任何的口头协议，也没有使用王凤池的任何资金购买涉案房屋，我也从未与王凤池进行过任何的关于涉案房屋买卖的确认与磋商，我也没有与王凤池达成60万元价格的口头协议。这些都是王凤池为了非法占有涉案房屋编造的借口，故我不同意王凤池的诉讼请求。 史鲁津反诉诉称：我要求王凤池立即将涉案房屋腾退交还给我。事实和理由：我办理购房手续是因自身房屋的拆迁安置而实施的合法合理手续，与王凤池无关。涉案房屋交付我使用后，因王凤池家庭内部产生纠纷，我基于亲情将涉案房屋借给王凤池居住，因为我没有收取房租，涉案房屋又是毛坯房，故王凤池进行了简单装修，但我从未说过卖给王凤池，因我们之间是借用关系。 王磊经本院合法传唤未出庭应诉，但提交书面答辩意见称，王凤池是我的姑姑，史鲁津是我的爱人。史鲁津拆迁的安置房好心借给王凤池住，王凤池将房子出租挣钱，现在又起诉我们，要将涉案房屋过户给她。我之前确实向王凤池借钱，我不敢告诉家里人，在史鲁津不知道的情况下，王凤池逼我给王凤池写协议签字。早些时候王凤池借给我钱，帮我渡过难关，我很感激她，我愿意将钱还给王凤池。 王凤池针对反诉辩称，我不同意史鲁津的反诉请求。我与史鲁津是借名买房关系，双方在签署认购协议之前，也就是2010年3月3日，我方向史鲁津、王磊付清了全部购房款45万元，并额外向史鲁津、王磊支付指标使用费15万元。2010年3月4日，史鲁津代我签署了正式的认购合同。史鲁津在2010年12月8日办理收房手续后，即向我转交了全部收房资料，并亲笔书面留言，交代收房事项，我收房以后对房屋进行了装修，并对房屋实际占用、使用、管理、维护至今。2012年11月15日，涉案房屋登记在史鲁津名下，史鲁津将涉案房屋所有权证交与我。2018年初，涉案房屋已经符合过户条件，我及时使用微信、口头交涉等方式，向史鲁津主张权利，遭到拒绝。王磊事后补签协议，确认并还原借名买房的基本事实。史鲁津在录音中承认自己只是挂名，称后悔将房屋转让给我。涉案房屋虽然系两限房，但因拆迁取得，并非摇号取得，未损害公共利益，合同合法有效，在当前符合过户条件，且我具有购房资质的情况下，应当办理过户。史鲁津没有证据证明借房居住的主张，史鲁津所述既不是事实也不符合常理，我在涉案房屋居住长达8年，史鲁津从未主张过任何权利，只是临近过户了在双方的交涉下史鲁津才做出上述的主张。请法院驳回史鲁津的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：史鲁津与王磊系夫妻关系。2010年3月4日，北京极富房地产开发有限公司（出卖人）与史鲁津（买受人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定史鲁津购买位于北京市朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地Ｂ2组团12号住宅楼20层2307，预测建筑面积76.14平方米，总价款453794元。2010年3月4日，史鲁津向北京极富房地产开发有限公司支付453794元。2012年11月15日，涉案房屋所有权人登记为史鲁津。 另，王凤池向本院提交中国工商银行个人业务凭证、银行卡存款业务回单共6张，载明2009年12月28日至2010年3月3日，王凤池向王磊汇款共计60万元。王凤池主张上述款项系支付涉案房屋的费用。王磊主张上述房屋系其向王凤池的借款，但未提交证据予以证明，亦未说明借款用途及偿还情况。史鲁津表示据王磊说是借款，但不清楚是否偿还，表示该款项没有用于夫妻共同财产。 2018年5月9日，王磊出具《房产协议》一份，内容为：“2009年，王凤池全款购买史鲁津名下指标房一套，房款已付清。地址：朝阳区常营中路Ｘ号院Ｘ号楼Ｘ层Ｘ号，已取得房产证，证号为Ｘ京房权证朝字第ＸＸＸＸ号。现因王磊（史鲁津爱人）单位分配住房需要，暂时不能过户，过户手续延期办理。”史鲁津主张该《房产协议》系在王磊没有看内容的情况下签署的，但就此未提交证据予以证明。 王凤池称双方在2018年3月25日，史鲁津、王磊、王凤池谈及涉案房屋一事，并提交的录音证据中有如下对话，王凤池：“当初咱俩说我买房子，反正我买这房子你认可吧？”史鲁津：“当初您说买这房子的事，谁能想到，您也没提醒我，我爸也没提醒我，谁都没人说，你买了保障性住房，你只要给别人了的话你名下就不可以有了，有人说过这个吗？……我都不记得了当时出了多少钱，反正肯定是40多万”王凤池：“房子45万，我一共给了60万，我给他汇款单都有，后来又补了2万多块钱，面积又增加一点，又补了2万多，这些手续都在你那”史鲁津：“我好像复印给您了”王凤池：“……姑姑这么多年来什么都没说过，现在到期了，姑姑该过户了，我手里什么都没有，当初咱俩说好的”史鲁津：“你有房本和钥匙，而且这么多年我们没有去过吧，也没有打扰过您吧，也没有怎么着过，我们现在只是用着一名字而已，说白了别的啥都没有用”王凤池：“咱俩写个协议吧”史鲁津：“不可能，我什么都不会给你写的……为什么我要给你写呀，当时买的时候你也没让我写……”。史鲁津：“我现在后悔了，我早就跟王磊说了，我后悔把这房子卖给你姑了”……

本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。结合本案双方当事人陈述、录音证据、汇款凭证、《房产协议》以及涉案房屋的居住、装修房屋等情况，可以认定王凤池与史鲁津、王磊之间就涉案房屋的买卖达成了合意，该合意系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行相关义务。现王凤池已经向王磊支付60万元，履行了其支付购房款的义务，虽然王磊称王凤池支付的60万元系借款，但均未能举证证明，本院无法采信。史鲁津称《房产协议》系在王磊没有看内容的情况下签署的，未能举证证明，本院无法采信，故王凤池要求史鲁津协助办理涉案房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋已经出售给王凤池，史鲁津主张双方系借用关系且要求王凤池腾退涉案房屋的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下

一、被告（反诉原告）史鲁津于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）王凤池办理位于北京市朝阳区常营中路Ｘ号院Ｘ号楼Ｘ层Ｘ号房屋过户手续； 二、驳回被告（反诉原告）史鲁津的全部反诉请求。 案件受理费4900元，由原告（反诉被告）王凤池负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 反诉费4900元，由被告（反诉原告）史鲁津负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院

审判员黄雪芹

二〇一八年十二月二十五日

书记员黄孟歆