杨小冬等与陈君平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：杨文新，男，1976年4月1日出生，汉族，无业，住北京市房山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陶胜，男，1974年12月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨小冬，男，1969年10月13日出生，汉族，无业，住北京市房山区。 上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈君平，男，1979年7月8日出生，汉族，众口福餐饮公司经理，住北京市房山区。 委托诉讼代理人：白小强，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宏伟，北京市京师律师事务所律师。

上诉人杨文新、陶胜、杨小东因与被上诉人陈君平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨文新、陶胜、杨小东及共同委托诉讼代理人梅嘉麟、被上诉人陈君平之委托诉讼代理人白小强、林宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结

杨文新、陶胜、杨小东上诉请求：同意一审判决第三项，请求撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判：1.确认我们与陈君平签订的《房屋租赁协议》有效、2.我们在获得装修补偿款后十日内支付陈君平装饰装修补偿款200000元、搬家费用54000元。事实和理由：我们与陈君平签订的《房屋租赁协议》应属有效合同，北京市房山区长阳镇杨庄子西自建门面房约950平方米（下称涉案房屋）不是城镇房屋，不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效；北京市房山区长阳镇人民政府（下称长阳镇政府）向“晋陇轩”发出的告知单不具有确认涉案房屋合法性的效力；本案不是一般的房屋租赁合同纠纷案件，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中第一条第十项的规定，我们之间的合同应属于带照租赁合同纠纷，不应认定房屋租赁合同无效；涉案房屋的建设经过村、镇两级政府同意，我们在涉案房屋内注册了营业执照，进行了工商登记，且涉案房屋已经作为集体土地非住宅房屋进行拆迁，故涉案房屋属于合法房屋；一审法院判决我们赔偿其装修损失过高，我们仅应补偿其装修损失20万元，陈君平明知我们房屋的情况，应担承担主要责任；我们不认可评估报告的结果，明显过高。 陈君平辩称，同意一审判决。不同意杨文新、陶胜、杨小东的上诉请求。一审法院适用法律正确，我与杨文新、陶胜、杨小东签订的《房屋租赁协议》应属无效合同。本案合同不属于《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中规定的带照租赁合同纠纷，上述解释第十条规定是针对房屋在手续合法有效的情况下可以认定合同有效的，但本案的房屋没有合法手续，不适用该规定。已经支付的补偿中的装饰装修补偿款就是我的款项，杨文新、陶胜、杨小东应当支付给我。评估报告是在一审法院审理期间通过指定确定的评估单位，出具的评估报告真实有效，在拆迁单位委托的评估没有经过我的认可，评估时也未通知我，该单方作出的评估报告，本案不应适用。 陈君平向一审法院起诉请求：1.请求确认我与杨文新、陶胜、杨小冬于2016年5月12日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令杨文新、陶胜、杨小冬赔偿我损失3515326元（包括装饰装修损失2335326元、停产停业损失1080000元、搬家费用100000元）。 杨文新、陶胜、杨小东向一审法院反诉请求：1.确认双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁协议》有效；2.要求陈君平返还北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司（下称新东旺公司）的营业执照正副本、食品经营许可证正副本、开户许可证、税控盘、三百本空白税票、公章、财务专用章、杨文新人名章、合同章，在陈君平未返还上述材料期间，造成的损失由陈君平承担；3、要求陈君平支付半个月房租37500元（2017年10月1日至2017年10月15日）及滞纳金（是按合同约定每天按年租金的1%，自2017年10月1日计算至实际支付之日止）；4、要求陈君平支付电费226142元（188432度电，每度1.2元）。 一审法院认定事实：2010年12月11日，杨文新、陶胜、杨小东（出租方、甲方）与陈君平（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方经营使用；租赁期限由2011年2月15日至2016年2月14日；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行。2016年5月12日，杨文新、陶胜、杨小东（出租方、甲方）与陈君平（承租方、乙方）又签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方因经营需要，租赁甲方位于长阳镇杨庄子西自建门面房（晋陇轩）约950平米，（原八旗烤肉）约400平米；租赁期限由2016年4月1日至2021年3月31日，共计五年；甲方承诺对租赁标的物拥有所有权和使用权；首年租金为88万元，后四年每年递增2万元，头两年租金为半年一付，后三年于三月一日之前支付全年租金；如因自然灾害或其他不可抗力因素造成双方或一方财产损失时，双方互不承担责任，双方应采取积极措施，尽量减少损失，如遇国家征地，本协议被迫终止时，甲乙双方各自取得应得的补偿款（生产经营、营业执照补偿等归甲方，搬家费归乙方，若乙方经营不到两年遇到拆迁，则甲方在获得装修补偿款后（装修补偿款够三十万元）支付乙方二十万元作为补偿，若乙方经营满两年不到三年，则甲方在获得装修补偿款后（装修补偿款够三十万元）支付乙方十万元作为补偿，经营满三年遇到拆迁，甲方不再支付乙方装修补偿款；协议同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行，杨文新、陶胜、杨小冬将房屋交付给陈君平使用，并将新东旺公司的营业执照等相关手续一并交付给陈君平使用，陈君平交纳租金，并对承租房屋重新进行装修。2017年4月25日，长阳镇政府向“晋陇轩”发出告知单，载明“根据《长阳镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设予以依法打击取缔，特此通知你处于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期，将依法对你处进行强制清理”。陈君平向杨文新、陶胜、杨小冬交纳租金至2017年9月30日，陈君平在涉案房屋实际经营至2017年10月15日，后涉案房屋被拆除。陈君平因赔偿问题与杨文新、陶胜、杨小冬产生争议，诉至法院，要求确认合同无效并赔偿损失，诉讼中，杨文新、陶胜、杨小冬提起反诉。要求确认合同有效，并要求陈君平返还相关手续，支付租金、滞纳金及电费。

本案审理过程中，陈君平申请对位于长阳镇杨庄子村西的晋陇轩饭店内装饰装修价值进行评估，经法院委托，北京市国宏信价格评估有限公司（下称评估公司）出具《关于位于北京市房山区长阳镇杨庄子村西晋陇轩饭店内装饰装修的价值的评估报告书》，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为1893277元。陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬对上述报告书均提出异议，评估公司针对双方的异议分别出具异议回复函。针对杨文新、陶胜、杨小冬的异议，评估公司回复根据评估报告中第九项（二）本次价格评估标的涉及的评估项目、工程量等数据以现场勘验记录内容为准。针对陈君平的异议，评估公司回复根据评估报告中第九项（二）本次价格评估标的涉及的评估项目、工程量等数据以现场勘验记录内容为准，补充部分价值合计442049元，其中装修价值298177元、厨房设备价值143872元。陈君平支付评估费34166元。杨文新、陶胜、杨小冬辩称陈君平申请评估的装修范围系陈君平在破坏了原有装修的基础上重新进行的装修，原有装修虽亦系陈君平进行的装修，但双方原合同约定在合同期满后装修归杨文新、陶胜、杨小冬所有，现陈君平进行了破坏，也应当赔偿杨文新、陶胜、杨小冬的装修损失，陈君平不予认可。 法院审理过程中，法院向北京市长阳新城投资有限责任公司（下称长阳公司）调取了该公司（甲方）与杨文新（乙方）于2019年3月18日签订的关于拆迁乙方位于北京市房山区长阳镇杨庄子村的非住宅房屋的《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》、关于位于北京市房山区长阳镇杨庄子村长政南街南口西侧50米长阳路南侧5米、面积为3565.15平方米的房屋估价的《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》及《房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅房屋及地上物拆迁方案》。其中，《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》约定，乙方被拆迁非住宅房屋位于房山区长阳镇杨庄子村；根据估价结果，甲方向乙方支付拆迁补偿款共计6525218.4元，其中，房屋重置成新价4175346元、装修及附属物价格2196578元、搬迁补助费134424.4元、停产停业综合补助费0元、有线电视移机费0元、宽带迁移费400元、电话移机费470元、空调移机费18000元、热水器移装费0元、特殊设备设施补偿或迁移费0元、其它0元。《房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅房屋及地上物拆迁方案》载明，拆迁具有合法建设手续或在2011年4月1日之前在租赁（承包）的村集体土地上建设的房屋，具备有效的工商营业执照，营业场所与有效营业执照上一致，具备经营条件且生产经营一年以上，拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营且签订拆迁协议并搬迁交房的，按照被拆迁实测房屋面积给予搬迁补助费40元／平方米。 庭审中，陈君平主张杨文新、陶胜、杨小冬按照评估公司的评估结果向其赔偿装饰装修损失，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，辩称双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁协议》合法有效，应当按照合同约定赔偿200000元。经询问，陈君平称评估公司出具的补充价格评估明细表中的厨房设备均系定制，无法二次使用，且在房屋拆除之前由于拆迁公司的阻挠未搬走，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，称上述设备在房屋拆除前均已搬走，且政府拆迁时也未对上述设备进行补偿。 庭审中，杨文新、陶胜、杨小冬主张陈君平欠付电费226142元，陈君平不予认可，杨文新、陶胜、杨小冬向法院提交北京市房山区长阳镇杨庄子村村民委员会（下称村委会）出具的证明一份予以佐证，陈君平亦不予认可。经法院向村委会核实，该村党支部书记杨文斌称上述证明系该村村委会于2019年3月份出具，内容基本属实，杨文斌于2017年10月份主持调解双方纠纷，当时陈君平承认欠杨文新、陶胜、杨小冬20多万元电费未给，但具体金额不太确定。法院向该村村委会查询陈君平承租杨文新、陶胜、杨小冬房屋的电费记录情况显示，承租房屋共使用过三块电表，登记在杨小冬名下有两块电表、孙金龙名下有一块电表。杨小冬名下第一块表显示2016年度用电共计14257度、2017年1至6月份用电共计6226度；杨小冬名下第二块表显示2016年度用电共计245100度、2017年1至4月份用电共计148150度；孙金龙名下电表显示2016年度用电共计63298度，2017年1至10月份用电共计85688度；上述电费均已由杨小冬付清。经询问，村委会工作人员陈述电表每两个月一查，每月中旬为查表时间，村委会查表时不必通知当事人到场。陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬均认可陈君平交纳电费的方式为转账。杨文新、陶胜、杨小冬提交的陈君平的弟弟陈陇平与杨小冬的微信记录显示，杨小冬通过微信分别于2017年5月2日及2017年11月8日向陈陇平发出2017年3月30日及2017年11月8日出具的电费收据两张，陈陇平未予回复，也未提供交纳该两笔费用的转账凭证，但陈君平称陈陇平于2017年4月12日向杨小冬转账的157886元系2017年3月30日收据中所指电费，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，并以陈陇平与杨小冬2017年4月12日的微信聊天记录予以反驳，杨小冬称“好，收到了，借款和三月三十号至四月十号的电费以（已）清”，陈陇平回复“ｏｋ”。杨文新、陶胜、杨小冬明确陈君平欠付的电费包括两块表的费用，一块杨小冬名下2016年12月21日至2017年3月31日期间的费用，一块孙金龙名下2016年12月21日至2017年11月8日期间的费用。 庭审中，杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平返还新东旺公司的营业执照正副本、食品经营许可证正副本、开户许可证、税控盘、三百本空白税票、公章、财务专用章、杨文新人名章、合同章，陈君平辩称税票已使用，无法返还300本空白税票，其他手续均同意返还。杨文新、陶胜、杨小冬主张在陈君平未返还上述材料期间，造成的损失由陈君平承担，经法院询问，其并未明确造成的具体损失及金额。 另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的租赁合同应属无效，故陈君平要求确认双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁协议》无效，符合法律规定，法院予以支持，杨文新、陶胜、杨小冬要求确认上述协议有效，于法无据，法院不予支持。陈君平向杨文新、陶胜、杨小冬交纳房屋租金至2017年9月30日，陈君平在涉案房屋实际经营至2017年10月15日，现杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平支付2017年10月1日至2017年10月15日的房屋占有使用费37500元，理由正当，证据充分，法院予以支持，其要求陈君平支付滞纳金，于法无据，法院不予支持。 杨文新、陶胜、杨小冬作为出租方，知晓涉案房屋建设未取得合法的建设规划或审批手续，仍将房屋出租给陈君平使用，并同意其对房屋进行装修，对陈君平因装修房屋产生的损失应当承担主要过错责任；陈君平在未看到涉案房屋合法的建设规划或审批手续的情况下仍然承租该房屋，并放任风险对涉案房屋进行装修，对因此产生的装饰装修损失，其亦应当承担相应的过错责任，法院依据双方的过错程度酌定杨文新、陶胜、杨小冬对陈君平的装饰装修损失承担60%的赔偿责任。故，陈君平要求杨文新、陶胜、杨小冬赔偿装饰装修损失，理由正当，法院予以支持，具体赔偿数额以法院核实为准。依据评估公司出具的评估报告书及异议回复函，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格共计为2335326元，其中厨房设备价值143872元，法院认为厨房设备属于未形成附合的装饰装修物，可由陈君平拆除，故该部分价值应从陈君平的装饰装修损失中予以扣除，根据双方应当承担的责任比例，杨文新、陶胜、杨小冬应当赔偿陈君平的装修损失1314872.4元，故陈君平要求合理部分，法院予以支持，其要求过高部分，法院不予支持。杨文新、陶胜、杨小冬辩称应当按照双方合同约定的200000元予以赔偿，因合同属无效合同，所以该抗辩意见于法无据，法院不予采纳。 关于陈君平要求的搬家费用损失，结合涉案房屋面积、《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》及《房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅房屋及地上物拆迁方案》及《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》，法院酌定杨文新、陶胜、杨小冬赔偿54000元。陈君平要求停产停业损失，于法无据，法院不予支持。 关于杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平返还新东旺公司的营业执照正副本、食品经营许可证正副本、开户许可证、税控盘、三百本空白税票、公章、财务专用章、杨文新人名章、合同章的反诉请求，因陈君平称税票已使用，无法返还300本空白税票，其他手续均同意返还，法院不持异议，关于300本空白税票事宜，双方另行解决。杨文新、陶胜、杨小冬主张在陈君平未返还上述材料期间，造成的损失由陈君平承担，但经法院询问，其并未明确造成的具体损失及金额，故该项反诉请求，法院不予处理，可待实际发生后另行主张。关于杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平支付欠交电费的诉讼请求，根据双方陈述及杨文新、陶胜、杨小冬提交的微信记录与证明、陈君平提交的手机银行转账凭证，结合法院向村委会调查的情况，法院认定陈君平尚有226119元电费未向杨文新、陶胜、杨小冬交纳，故杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平支付欠交电费，理由正当，但其要求过高部分，法院不予支持。陈君平辩称不欠电费，与查明事实不符，法院不予采纳。据此，一审法院于2019年8月21日判决：一、陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬于二〇一六年五月十二日签订的《房屋租赁协议》无效；二、杨文新、陶胜、杨小冬于判决生效后十日内赔偿陈君平装饰装修损失1314872.4元、搬家费用54000元；三、陈君平于判决生效后十日内支付杨文新、陶胜、杨小冬房屋租金37500元、电费226119元；四、驳回陈君平的其他诉讼请求；五、驳回杨文新、陶胜、杨小冬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。杨文新、陶胜、杨小东提交：1.其与北京市房山区长阳镇杨庄子村农工商经济联合社于2006年4月签订的《租地协议》一份，用以证明其土地来源；2.建设项目乡（镇、街道）环保意见表，用以证明涉案房屋是合法建筑，经过了长阳镇政府的审批建设的。陈君平质证意见为：证据1的真实性认可，但认为依据该证据记载合同本身租赁的就是养猪场用途，现在涉案房屋用于非农建设，违反了合同约定，证据2的真实性不予认可

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨文新、陶胜、杨小东与陈君平签订的《房屋租赁协议》约定承租的涉案房屋因没有取得建设工程规划许可证，故一审法院认定上述合同为无效合同，法律依据充分，本院予以维持。杨文新、陶胜、杨小东上诉关于涉案房屋租赁协议有效的抗辩理由，没有事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。杨文新、陶胜、杨小东据此要求确认《房屋租赁协议》有效的上诉请求，本院不予支持。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于装饰装修损失问题，因杨文新、陶胜、杨小东作为涉案房屋的出租人明知涉案房屋没有取得合法建设规划审批还出租该房屋，应对租赁合同无效承担主要责任，陈君平作为涉案房屋承租人其在签订租赁合同时亦应对涉案房屋的产权情况进行充分了解，负有审慎义务，陈君平未严格审查房屋的相关情况就签订合同，其应当对合同无效承担次要责任。陈君平对涉案房屋进行的装饰装修产生的相应损失，其亦应承担相应的责任。一审法院根据双方过错责任酌定杨文新、陶胜、杨小东承担60%的赔偿责任，并无不当。对于装饰装修具体数额，一审法院依据评估公司出具的评估报告及异议回复函记载数额确定杨文新、陶胜、杨小东赔偿陈君平装饰装修损失1314872.4元，并无不妥。杨文新、陶胜、杨小东上诉要求按照双方签订的《房屋租赁协议》中约定的200000元赔偿陈君平装饰装修损失，但上述租赁合同为无效合同，该合同中的约定不应再为适用，故对杨文新、陶胜、杨小东的该项上述请求，缺乏法律依据，本院不予支持。虽杨文新、陶胜、杨小东上诉主张评估公司评估报告结果数额过高，评估公司评估结果不公正，但杨文新、陶胜、杨小东并未就其主张提交相应证据予以证明，故对其该项抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，杨文新、陶胜、杨小冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14833元，由杨文新、陶胜、杨小冬负担（已交纳）。 本判决为终审判决

审判长刘苑薇 审判员刁久豹 审判员何江恒

二〇一九年十月三十日

书记员陈雪