史鲁津等与王凤池房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：史鲁津，女，1983年7月30日出生，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：瞿香翠，女，1957年12月29日出生，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:王凤池，女，1964年6月10日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：牛志远，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白子鹤，北京市京师律师事务所实习律师。 原审被告：王磊，男，1984年1月5日出生，住北京市西城区。

上诉人史鲁津因与被上诉人王凤池、原审被告王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初88956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结

史鲁津上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，依法改判驳回王凤池的一审全部诉讼请求，支持史鲁津的一审反诉请求。2.一、二审及反诉费用全部由王凤池承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案没有证据可以证明王凤池与史鲁津达成房屋买卖的合意。第一，史鲁津对涉案房屋享有独立产权，涉案房屋是其婚前自由财产，不是其与王磊的夫妻共同财产。第二，本案一个重要的争议焦点是王磊没有处分涉案房屋的权利。没有史鲁津的签字认可，王磊处分涉案房屋的行为是无效的。第三，一审判决没有对王凤池与史鲁津就涉案房屋的买卖达成合意予以说明。一审法院对王凤池支付王磊的60万元认定为房款有误。史鲁津对王凤池提交的录音资料真实性、合法性、关联性均有异议，一审法院对王凤池提交的录音资料不应采信。一审法院认为王凤池要求史鲁津协助办理房屋过户手续符合法律规定有误。第四，一审法院错误认定涉案房屋的性质。史鲁津认为涉案房屋是自购用房，请求二审法院驳回王凤池的诉讼请求，强制责任惩罚。二、一审判决适用法律不当。一审法院认定“王凤池与史鲁津、王磊之间就涉案房屋的买卖达成了合意，该合意系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行相关义务。”不符合法律规定。房屋买卖应当有书面合同，而不是口头协议。房屋买卖合同不仅要包含房屋买卖的合意，还应当包含价款等其他内容的合意。一审判决程序违法，一审判决没有对证据、证人证言进行置评及说明不予采纳的理由。三、本案应当依法撤销一审判决，直接改判或发回重审。王凤池的诉讼请求没有事实及法律依据，希望依法查清事实，驳回王凤池的全部诉讼请求，支持史鲁津的反诉请求。 王凤池辩称：同意一审判决，不同意史鲁津的上诉请求。 王磊述称：不同意一审判决，同意史鲁津的上诉意见。 王凤池向一审法院起诉请求：请求判令史鲁津、王磊协助王凤池办理位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续。 史鲁津向一审法院反诉请求：要求王凤池立即将涉案房屋腾退交还给史鲁津。 一审法院认定事实：史鲁津与王磊系夫妻关系。2010年3月4日，北京极富房地产开发有限公司（出卖人）与史鲁津（买受人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定史鲁津购买位于北京市朝阳区×号房屋，预测建筑面积76.14平方米，总价款453794元。2010年3月4日，史鲁津向北京极富房地产开发有限公司支付453794元。2012年11月15日，涉案房屋所有权人登记为史鲁津。 另，王凤池向法院提交中国工商银行个人业务凭证、银行卡存款业务回单共6张，载明2009年12月28日至2010年3月3日，王凤池向王磊汇款共计60万元。王凤池主张上述款项系支付涉案房屋的费用。王磊主张上述房屋系其向王凤池的借款，但未提交证据予以证明，亦未说明借款用途及偿还情况。史鲁津表示据王磊说是借款，但不清楚是否偿还，表示该款项没有用于夫妻共同财产。 2018年5月9日，王磊出具《房产协议》一份，内容为：“2009年，王凤池全款购买史鲁津名下指标房一套，房款已付清。地址：朝阳区×号，已取得房产证，证号为Ｘ京房权证朝字第ＸＸＸＸ号。现因王磊（史鲁津爱人）单位分配住房需要，暂时不能过户，过户手续延期办理。”史鲁津主张该《房产协议》系在王磊没有看内容的情况下签署的，但就此未提交证据予以证明。 王凤池称双方在2018年3月25日，史鲁津、王磊、王凤池谈及涉案房屋一事，并提交的录音证据中有如下对话，王凤池：“当初咱俩说我买房子，反正我买这房子你认可吧？”史鲁津：“当初您说买这房子的事，谁能想到，您也没提醒我，我爸也没提醒我，谁都没人说，你买了保障性住房，你只要给别人了的话你名下就不可以有了，有人说过这个吗？……我都不记得了当时出了多少钱，反正肯定是40多万”王凤池：“房子45万，我一共给了60万，我给他汇款单都有，后来又补了2万多块钱，面积又增加一点，又补了2万多，这些手续都在你那”史鲁津：“我好像复印给您了”王凤池：“……姑姑这么多年来什么都没说过，现在到期了，姑姑该过户了，我手里什么都没有，当初咱俩说好的”史鲁津：“你有房本和钥匙，而且这么多年我们没有去过吧，也没有打扰过您吧，也没有怎么着过，我们现在只是用着一名字而已，说白了别的啥都没有用”王凤池：“咱俩写个协议吧”史鲁津：“不可能，我什么都不会给你写的……为什么我要给你写呀，当时买的时候你也没让我写……”。史鲁津：“我现在后悔了，我早就跟王磊说了，我后悔把这房子卖给你姑了”…… 一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。结合本案双方当事人陈述、录音证据、汇款凭证、《房产协议》以及涉案房屋的居住、装修房屋等情况，可以认定王凤池与史鲁津、王磊之间就涉案房屋的买卖达成了合意，该合意系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行相关义务。现王凤池已经向王磊支付60万元，履行了其支付购房款的义务，虽然王磊称王凤池支付的60万元系借款，但均未能举证证明，法院无法采信。史鲁津称《房产协议》系在王磊没有看内容的情况下签署的，未能举证证明，法院无法采信，故王凤池要求史鲁津协助办理涉案房屋过户手续，符合法律规定，法院予以支持。因涉案房屋已经出售给王凤池，史鲁津主张双方系借用关系且要求王凤池腾退涉案房屋的主张，没有事实与法律依据，法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、史鲁津于判决生效之日起十日内协助王凤池办理位于北京市朝阳区×号房屋过户手续；二、驳回史鲁津的全部反诉请求。

二审审理中，史鲁津提交以下证据：证据1是中国工商银行存折（账号尾号为×××）的明细、渤海银行（账号尾号为×××）交易明细、中国工商银行个人业务凭证、中国工商银行（账号尾号为×××）交易明细、北京极富房地产开发有限公司开具的金额为453794元的发票、金额为453794元的刷卡存根，证明2016年3月4日史鲁津支付涉案房屋房款453794元的资金来源，是由中国工商银行存折中70万元里支出。中国工商银行存折中70万元是2010年1月26日史鲁津奶奶的拆迁款，系从渤海银行银行卡打到了史鲁津中国工商银行的存折。2010年3月3日，因房产开发商要求使用ｐｏｓ机刷卡付费，所以史鲁津从中国工商银行存折中一次性向尾号为×××的中国工商银行银行卡转入46万元。2010年3月4日，史鲁津将涉案房屋房款钱打给房产开发商。证据2是团队出境旅游合同及旅行社出具的证明和住房公积金提取申请书、记录单，证明史鲁津持有涉案房屋房产证。证据3是王磊的职业技术证明，证明王凤池提交的一审录音证据是假的。王凤池发表质证意见称，不认可上述证据属于二审新证据，上述证据材料并不是一审之后产生。证据1与本案没有直接的关联性，只能证明史鲁津收到了70万元的转账，无法证明其他内容，并不影响双方之间房屋买卖合同关系的成立，也不影响对王凤池支付涉案房屋房款的事实认定。证据2和证据3均与本案没有关联性。王磊提交单位保安付某出具的书面证言1份，证明王凤池前往王磊所在单位并给予其一张纸，王磊没怎么看签完字就离开了。史鲁津发表质证意见称，认可该证人证言的真实性。王凤池发表质证意见称，对该证人证言的真实性不认可，其和王磊是在车里签字的，不是在外面。王凤池未提交证据。 本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实无异

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，王凤池主张其与史鲁津、王磊就涉案房屋买卖达成了合意，并提交汇款凭证、《房产协议》及录音等证据予以证明。史鲁津、王磊虽对王凤池的主张不予认可，但并未提交充分证据予以证明。首先，王磊认可其收到了王凤池的汇款，其虽主张该部分款项为借款，但并未提供证据予以证明。其次，对于《房产协议》，王磊认可是其本人签署，但其主张其对于《房产协议》没怎么看就签字了，与常理不符，且未提交充分证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。再次，王凤池提交了录音证据证明在双方谈话过程中史鲁津认可把涉案房屋卖给王凤池的事实，史鲁津虽对该录音证据不予认可，但并未提供相反证据予以证明。综上，一审法院依据查明的事实及相应证据，认定王凤池与史鲁津、王磊之间就涉案房屋的买卖达成合意，并无不当。 关于涉案房屋的性质，各方均认可涉案房屋是两限房，但涉案房屋系拆迁安置取得，并非摇号取得，故双方就涉案房屋的买卖达成合意，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并未损害社会公共利益。王凤池要求史鲁津协助办理涉案房屋的过户手续，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。史鲁津主张双方系借用关系，要求王凤池腾退涉案房屋，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于史鲁津上诉主张一审法院程序违法，亦无事实与法律依据，本院不予采信。 综上所述，史鲁津的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由史鲁津负担（已交纳）。 本判决为终审判决

审判长解学锋 审判员玄明虎 审判员邢军

二〇一九年三月二十二日

法官助理申峻屹 法官助理卢恺晨 书记员李蕊