陈君平与杨小冬等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：陈君平，男，1979年7月8日出生，汉族，众口福餐饮公司经理，住北京市房山区。 委托诉讼代理人：白小强，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，北京市京师律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杨文新，男，1976年4月1日出生，汉族，无业，住北京市房山区。 被告（反诉原告）：陶胜，男，1974年12月29日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。 被告（反诉原告）：杨小冬，男，1969年10月13日出生，汉族，无业，住北京市房山区。

原告（反诉被告）陈君平与被告（反诉原告）杨文新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经陈君平申请，本院依法追加陶胜、杨小冬为本案被告参加诉讼。原告陈君平的委托诉讼代理人白小强，被告杨文新、陶胜、杨小冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结

陈君平向本院提出诉讼请求：1、请求确认陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬于2016年5月12日签订的房屋租赁协议无效；2、判令杨文新赔偿陈君平损失500000元；3、判令杨文新承担本案的诉讼费用。诉讼中，陈君平将第二项诉讼请求变更为：判令杨文新、陶胜、杨小冬赔偿陈君平损失3515326元（包括装饰装修损失2335326元、停产停业损失1080000元、搬家费用100000元）。事实和理由：2016年5月12日，陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬之间签订了房屋租赁协议，约定陈君平承租杨文新、陶胜、杨小冬位于长阳镇杨庄子西自建门面房二处（950平米的晋陇轩及400平米的原八旗烤肉），租赁期限从2016年4月1日至2021年3月31日，共计5年，首年租金为88万元，后四年每年递增2万元。合同中，杨文新、陶胜、杨小冬向陈君平承诺杨文新、陶胜、杨小冬对该出租房屋拥有所有权和使用权，杨文新、陶胜、杨小冬保证其所提供的房屋可以安全使用。合同签订后，陈君平即对该房屋进行了装修，并办理了营业执照，开始从事餐饮经营。生意十分红火。2017年4月25日，房山区长阳镇政府突然给陈君平发来告知单，告知单中称依据《长阳镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设依法打击取缔，陈君平承租的房屋属违法建设，要求陈君平于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期将依法进行强制清理。随后，杨文新、陶胜、杨小冬也告知陈君平，该房屋系违法建筑，要求陈君平自2017年十一过后，必须停业进行腾退。根据我国法律有关规定，未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同无效，本案中，陈君平对该房屋没有规划许可证并不知情，且杨文新、陶胜、杨小冬在合同中承诺陈君平可以安全使用该房屋，所以陈君平才敢于投入巨资进行装修，现经营刚满一年，政府即要求限期拆除，必然会给陈君平带来巨大的经济损失，该经济损失理应由杨文新、陶胜、杨小冬赔偿给陈君平。陈君平就此多次与杨文新、陶胜、杨小冬协商过赔偿事宜，但杨文新、陶胜、杨小冬均拒绝赔偿。无奈，为了维护自身合法权益，陈君平只好诉至法院，希望法院支持陈君平的诉讼请求。 杨文新、陶胜、杨小冬辩称，不同意陈君平的诉讼请求。1、本案貌似是合同纠纷，实际是一起因政府拆迁而引起的侵权纠纷或拆迁利益分配纠纷。我方与陈君平一起合作了6年多，签过两轮租赁合同，第一轮为期5年，已经履行完毕，相安无事。第二轮租赁合同履行的一年期内没有任何纠纷，这次是由于长阳镇人民政府对标的物进行强制拆除，导致合同无法继续履行，我方与陈君平对政府拆迁都是有预期的。2、陈君平应与我方积极协调配合，向长阳镇人民政府维权，主张自己财产损失的权利。况且我方与陈君平之间就拆迁问题有过明确的书面约定，双方的利益分配写的很明确。目前政府没有给我方一分钱，我方也没有能力向陈君平支付约定的20万元。因此，本案应等待拆迁问题解决且我们双方取得拆迁利益之后，按照双方之前的约定进行分配，如有争议可通过协商或诉讼方式解决，而本诉为时尚早，不宜作出解决，建议法院中止本案的审理。3、陈君平主张合同无效没有任何意义，我们双方履行租赁合同已经6年半了，陈君平也取得了可观的经营收入，我方也取得了相应的租金。合同不能继续履行的原因上面已经阐述，希望陈君平面对现实，实事求是解决问题，共同面对，共同争取利益。4、陈君平要求判令赔偿其经济损失，没有法律依据和事实根据。陈君平的所谓经济损失，是指评估报告所涵盖的内容，非常遗憾的是那些财产的损毁跟我方一点关系都没有，是长阳镇人民政府在拆除过程中导致灭失的。5、政府对停产停业损失也没有对我们进行补偿，所以不同意陈君平主张的停产停业损失，也不同意赔偿100000元这么多搬家费。综上，陈君平的诉讼请求没有法律依据，与实际情况不符，请法庭依法驳回其诉讼请求。 杨文新、陶胜、杨小冬向本院提出反诉请求：1、确认双方于2016年5月12日签订的房屋租赁协议有效；2、要求陈君平返还北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司的营业执照正副本、食品经营许可证正副本、开户许可证、税控盘、三百本空白税票、公章、财务专用章、杨文新人名章、合同章，在陈君平未返还上述材料期间，造成的损失由陈君平承担；3、要求陈君平支付半个月房租37500元（2017年10月1日至2017年10月15日）及滞纳金（是按合同约定每天按年租金的1%，自2017年10月1日计算至实际支付之日止）；4、要求陈君平支付电费226142元（188432度电，每度1.2元）。事实和理由：我方认为本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。另外，从双方实际经营讲，房屋未取得相关手续并未影响陈君平的正常经营；陈君平此前曾承租此房经营五年饭店，取得了可观的收入，租赁到期之前陈君平等人在明知有拆迁预期的情况下主动找到我方要求继续并扩大租赁规模，并重新签订租赁协议后进行装修，我方认为签订合同是双方真实意思表达，内容未违反法律法规的强制性规定。另外，陈君平是在取得可观收入的前提下要求续签协议，并且我方给付对方巨大的租金优惠作为风险对价；我方原有房屋设施已完全具备营业条件，而陈君平在将我方设施全部或部分拆除的情况下进行装修后提出合同无效，而且将我方装修部分也委托第三方评估，计入其装修评估报告。合同签订之初，我方将北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司的全部经营手续交与陈君平，由陈君平保管并长期使用。后陈君平在不经营的情况下，始终未将以上物品返还我方，也未将税务手续进行相应处理，致使我方不能将以上手续进行注销处理，同时造成我方受到税务机关处罚，进而影响到北京新东方旺业建材有限公司也不能注销，由此产生了不必要的损失。陈君平还欠我方半个月房租及滞纳金未给付，还有188432度电的电费未结。 陈君平针对反诉辩称，我方认为双方签订的协议是无效的。杨文新、陶胜、杨小冬要求的全部手续是在我方，我方没有交付是因为拆迁款项没有到位，我方担心影响拆迁补偿款，现在其要求返还的物品可以返还，但要求的损失我方不认可，因为并没有实际发生，另外也不是我方故意造成的，是在诉讼期间，我方是积极配合交还材料的。租金的问题，同意按照法院查明的实际经营截止日期交纳，但不应该按照正常的租金计算，不同意给付那么多。电费是有一部分没交，但是想跟拆迁款一起结算，我方同意支付截止到2017年9月30日的电费，具体数额以电表为准，需要核实，后又补充答辩意见，不欠电费，不同意支付电费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 陈君平向法庭提交的《房屋租赁协议》、北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司的营业执照、机构信用代码证、开户许可证、食品经营许可证、开票信息确认函、税种核定通知书、名称变更通知及《房屋使用合同》，本院对上述证据的真实性不持异议；告知单存根，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，本院对该证据真实性予以确认；电子银行业务回单（手机银行转账凭证），本院予以采信。 杨文新、陶胜、杨小冬向法庭提交的《房屋租赁协议》，本院对真实性予以确认；微信聊天记录及电话录音，本院对真实性不持异议；房山区长阳镇杨庄子村村民委员会出具的证明，结合本院与该村党支部书记杨文斌的谈话笔录，本院予以部分采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月11日，杨小冬、陶胜、杨文新（出租方、甲方）与陈君平（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于区长阳镇杨庄子西自建门面房约950平方米租赁给乙方经营使用；租赁期限由2011年2月15日至2016年2月14日；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行。2016年5月12日，杨小冬、陶胜、杨文新（出租方、甲方）与陈君平（承租方、乙方）又签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方因经营需要，租赁甲方位于长阳镇杨庄子西自建门面房（晋陇轩）约950平米，（原八旗烤肉）约400平米；租赁期限由2016年4月1日至2021年3月31日，共计五年；甲方承诺对租赁标的物拥有所有权和使用权；首年租金为88万元，后四年每年递增2万元，头两年租金为半年一付，后三年于三月一日之前支付全年租金；如因自然灾害或其他不可抗力因素造成双方或一方财产损失时，双方互不承担责任，双方应采取积极措施，尽量减少损失，如遇国家征地，本协议被迫终止时，甲乙双方各自取得应得的补偿款（生产经营、营业执照补偿等归甲方，搬家费归乙方，若乙方经营不到两年遇到拆迁，则甲方在获得装修补偿款后（装修补偿款够三十万元）支付乙方二十万元作为补偿，若乙方经营满两年不到三年，则甲方在获得装修补偿款后（装修补偿款够三十万元）支付乙方十万元作为补偿，经营满三年遇到拆迁，甲方不再支付乙方装修补偿款；协议同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行，杨文新、陶胜、杨小冬将房屋交付给陈君平使用，并将北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司的营业执照等相关手续一并交付给陈君平使用，陈君平交纳租金，并对承租房屋重新进行装修。2017年4月25日，北京市房山区长阳镇人民政府向“晋陇轩”发出告知单，载明“根据《长阳镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设予以依法打击取缔，特此通知你处于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期，将依法对你处进行强制清理”。陈君平向杨文新、陶胜、杨小冬交纳租金至2017年9月30日，陈君平在涉案房屋实际经营至2017年10月15日，后涉案房屋被拆除。陈君平因赔偿问题与杨文新、陶胜、杨小冬产生争议，诉至法院，要求确认合同无效并赔偿损失，诉讼中，杨文新、陶胜、杨小冬提起反诉。要求确认合同有效，并要求陈君平返还相关手续，支付租金、滞纳金及电费。 本案审理过程中，陈君平申请对位于长阳镇杨庄子村西的晋陇轩饭店内装饰装修价值进行评估，经本院委托，北京市国宏信价格评估有限公司出具《关于位于北京市房山区长阳镇杨庄子村西晋陇轩饭店内装饰装修的价值的评估报告书》，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为1893277元。陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬对上述报告书均提出异议，北京市国宏信价格评估有限公司针对双方的异议分别出具异议回复函。针对杨文新、陶胜、杨小冬的异议，北京市国宏信价格评估有限公司回复根据评估报告中第九项（二）本次价格评估标的涉及的评估项目、工程量等数据以现场勘验记录内容为准。针对陈君平的异议，北京市国宏信价格评估有限公司回复根据评估报告中第九项（二）本次价格评估标的涉及的评估项目、工程量等数据以现场勘验记录内容为准，补充部分价值合计442049元，其中装修价值298177元、厨房设备价值143872元。陈君平支付评估费34166元。杨文新、陶胜、杨小冬辩称陈君平申请评估的装修范围系陈君平在破坏了原有装修的基础上重新进行的装修，原有装修虽亦系陈君平进行的装修，但双方原合同约定在合同期满后装修归杨文新、陶胜、杨小冬所有，现陈君平进行了破坏，也应当赔偿杨文新、陶胜、杨小冬的装修损失，陈君平不予认可。 本院审理过程中，本院向北京市长阳新城投资有限责任公司调取了该公司（甲方）与杨文新（乙方）于2019年3月18日签订的关于拆迁乙方位于房山区长阳镇杨庄子村的非住宅房屋的《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》、关于位于北京市房山区长阳镇杨庄子村长政南街南口西侧50米长阳路南侧5米、面积为3565.15平方米的房屋估价的《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》及《房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅房屋及地上物拆迁方案》。其中，《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》约定，乙方被拆迁非住宅房屋位于房山区长阳镇杨庄子村；根据估价结果，甲方向乙方支付拆迁补偿款共计6525218.4元，其中，房屋重置成新价4175346元、装修及附属物价格2196578元、搬迁补助费134424.4元、停产停业综合补助费0元、有线电视移机费0元、宽带迁移费400元、电话移机费470元、空调移机费18000元、热水器移装费0元、特殊设备设施补偿或迁移费0元、其它0元。《房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅房屋及地上物拆迁方案》载明，拆迁具有合法建设手续或在2011年4月1日之前在租赁（承包）的村集体土地上建设的房屋，具备有效的工商营业执照，营业场所与有效营业执照上一致，具备经营条件且生产经营一年以上，拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营且签订拆迁协议并搬迁交房的，按照被拆迁实测房屋面积给予搬迁补助费40元／平方米。 庭审中，陈君平主张杨文新、陶胜、杨小冬按照北京市国宏信价格评估有限公司的评估结果向其赔偿装饰装修损失，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，辩称双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁协议》合法有效，应当按照合同约定赔偿200000元。经询问，陈君平称北京市国宏信价格评估有限公司出具的补充价格评估明细表中的厨房设备均系定制，无法二次使用，且在房屋拆除之前由于拆迁公司的阻挠未搬走，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，称上述设备在房屋拆除前均已搬走，且政府拆迁时也未对上述设备进行补偿。 庭审中，杨文新、陶胜、杨小冬主张陈君平欠付电费226142元，陈君平不予认可，杨文新、陶胜、杨小冬向本院提交房山区长阳镇杨庄子村村民委员会出具的证明一份予以佐证，陈君平亦不予认可。经本院向房山区长阳镇杨庄子村村民委员会核实，该村党支部书记杨文斌称上述证明系该村村委会于2019年3月份出具，内容基本属实，杨文斌于2017年10月份主持调解双方纠纷，当时陈君平承认欠杨文新、陶胜、杨小冬20多万元电费未给，但具体金额不太确定。本院向该村村委会查询陈君平承租杨文新、陶胜、杨小冬房屋的电费记录情况显示，承租房屋共使用过三块电表，登记在杨小冬名下有两块电表、孙金龙名下有一块电表。杨小冬名下第一块表显示2016年度用电共计14257度、2017年1至6月份用电共计6226度；杨小冬名下第二块表显示2016年度用电共计245100度、2017年1至4月份用电共计148150度；孙金龙名下电表显示2016年度用电共计63298度，2017年1至10月份用电共计85688度；上述电费均已由杨小冬付清。经询问，房山区长阳镇杨庄子村村民委员会工作人员陈述电表每两个月一查，每月中旬为查表时间，村委会查表时不必通知当事人到场。陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬均认可陈君平交纳电费的方式为转账。杨文新、陶胜、杨小冬提交的陈君平的弟弟陈陇平与杨小冬的微信记录显示，杨小冬通过微信分别于2017年5月2日及2017年11月8日向陈陇平发出2017年3月30日及2017年11月8日出具的电费收据两张，陈陇平未予回复，也未提供交纳该两笔费用的转账凭证，但陈君平称陈陇平于2017年4月12日向杨小冬转账的157886元系2017年3月30日收据中所指电费，杨文新、陶胜、杨小冬不予认可，并以陈陇平与杨小冬2017年4月12日的微信聊天记录予以反驳，杨小冬称“好，收到了，借款和三月三十号至四月十号的电费以（已）清”，陈陇平回复“ｏｋ”。杨文新、陶胜、杨小冬明确陈君平欠付的电费包括两块表的费用，一块杨小冬名下2016年12月21日至2017年3月31日期间的费用，一块孙金龙名下2016年12月21日至2017年11月8日期间的费用。 庭审中，杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平返还北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司的营业执照正副本、食品经营许可证正副本、开户许可证、税控盘、三百本空白税票、公章、财务专用章、杨文新人名章、合同章，陈君平辩称税票已使用，无法返还300本空白税票，其他手续均同意返还。杨文新、陶胜、杨小冬主张在陈君平未返还上述材料期间，造成的损失由陈君平承担，经本院询问，其并未明确造成的具体损失及金额。 另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的租赁合同应属无效，故陈君平要求确认双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁协议》无效，符合法律规定，本院予以支持，杨文新、陶胜、杨小冬要求确认上述协议有效，于法无据，本院不予支持。陈君平向杨文新、陶胜、杨小冬交纳房屋租金至2017年9月30日，陈君平在涉案房屋实际经营至2017年10月15日，现杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平支付2017年10月1日至2017年10月15日的房屋占有使用费37500元，理由正当，证据充分，本院予以支持，其要求陈君平支付滞纳金，于法无据，本院不予支持。 杨文新、陶胜、杨小冬作为出租方，知晓涉案房屋建设未取得合法的建设规划或审批手续，仍将房屋出租给陈君平使用，并同意其对房屋进行装修，对陈君平因装修房屋产生的损失应当承担主要过错责任；陈君平在未看到涉案房屋合法的建设规划或审批手续的情况下仍然承租该房屋，并放任风险对涉案房屋进行装修，对因此产生的装饰装修损失，其亦应当承担相应的过错责任，本院依据双方的过错程度酌定杨文新、陶胜、杨小冬对陈君平的装饰装修损失承担60%的赔偿责任。故，陈君平要求杨文新、陶胜、杨小冬赔偿装饰装修损失，理由正当，本院予以支持，具体赔偿数额以本院核实为准。依据北京市国宏信价格评估有限公司出具的评估报告书及异议回复函，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格共计为2335326元，其中厨房设备价值143872元，本院认为厨房设备属于未形成附合的装饰装修物，可由陈君平拆除，故该部分价值应从陈君平的装饰装修损失中予以扣除，根据双方应当承担的责任比例，杨文新、陶胜、杨小冬应当赔偿陈君平的装修损失1314872.4元，故陈君平要求合理部分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。杨文新、陶胜、杨小冬辩称应当按照双方合同约定的200000元予以赔偿，因合同属无效合同，所以该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。 关于陈君平要求的搬家费用损失，结合涉案房屋面积、《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》及《房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目集体土地非住宅房屋及地上物拆迁方案》及《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》，本院酌定杨文新、陶胜、杨小冬赔偿54000元。陈君平要求停产停业损失，于法无据，本院不予支持。 关于杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平返还北京新东旺业建材有限公司餐饮分公司的营业执照正副本、食品经营许可证正副本、开户许可证、税控盘、三百本空白税票、公章、财务专用章、杨文新人名章、合同章的反诉请求，因陈君平称税票已使用，无法返还300本空白税票，其他手续均同意返还，本院不持异议，关于300本空白税票事宜，双方另行解决。杨文新、陶胜、杨小冬主张在陈君平未返还上述材料期间，造成的损失由陈君平承担，但经本院询问，其并未明确造成的具体损失及金额，故该项反诉请求，本院不予处理，可待实际发生后另行主张。关于杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平支付欠交电费的诉讼请求，根据双方陈述及杨文新、陶胜、杨小冬提交的微信记录与证明、陈君平提交的手机银行转账凭证，结合本院向房山区长阳镇杨庄子村村民委员会调查的情况，本院认定陈君平尚有226119元电费未向杨文新、陶胜、杨小冬交纳，故杨文新、陶胜、杨小冬要求陈君平支付欠交电费，理由正当，但其要求过高部分，本院不予支持。陈君平辩称不欠电费，与查明事实不符，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

一、陈君平与杨文新、陶胜、杨小冬于二〇一六年五月十二日签订的《房屋租赁协议》无效。 二、杨文新、陶胜、杨小冬于本判决生效后十日内赔偿陈君平装饰装修损失1314872.4元、搬家费用54000元。 三、陈君平于本判决生效后十日内支付杨文新、陶胜、杨小冬房屋租金37500元、电费226119元。 四、驳回陈君平的其他诉讼请求。 五、驳回杨文新、陶胜、杨小冬的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34923元，由陈君平负担21324元（已交纳），由杨文新、陶胜、杨小冬负担13599元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5255元，由陈君平负担（于判决生效后七日内交纳）。 评估费34166元，由陈君平负担13666（已交纳），由杨文新、陶胜、杨小冬负担20500元（于判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院

审判长付雪 人民陪审员张国明 人民陪审员朱刚

二〇一九年九月二十九日

书记员张晓曦