中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所与北京手足情健身有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所，住所地北京市海淀区车公庄西路12号。 法定代表人：张卫兵，所长。 委托诉讼代理人：韩鹏，北京市实现者律师事务所律师。 被告：北京手足情健身有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路12号5号楼一层。 法定代表人：解书杰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘思佳，北京华标律师事务所律师。

原告中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所（以下简称海淀第四十八离职干部休养所）诉被告北京手足情健身有限公司（以下简称手足情公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海淀第四十八离职干部休养所之委托诉讼代理人韩鹏，被告手足情公司之委托诉讼代理人刘思佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

海淀第四十八离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1、判令我方与手足情公司签订的《军队房地产租赁合同》于2016年2月16日解除；2、判令手足情公司向我方支付拖欠的租金996875元；3、判令手足情公司向我方支付2016年2月16日至2018年5月20日的房屋占用费2878355.6元；4、判令手足情公司向我方支付违约金1025288.385元；5、本案诉讼费由手足情公司承担。事实与理由：2014年9月，我方依据总后勤部《关于在全军推行房地产租赁管理改革的意见》中“军队空余房地产租赁项目应当采取竞价招租方式确定承租人和租金”的规定对我方所有的位于海淀区车公庄西路12号5号楼（西南侧）一、二层房屋（以下简称涉案房屋）举行竞价招租活动。手足情公司通过多轮竞价，于2014年9月20日以年租金127.5万元竞得涉案房屋。由于手足情公司系旧有租户，双方约定租金优惠计算为年租金120万元。2014年9月30日，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定由手足情公司承租上述房屋，租赁用途为招待所、美容美发、足底按摩；租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金总额（不含水、电、暖气、设备、物业等费用）570万元（其中2014年10月至2014年12月共3个月为装修免租期），年租金120万元。合同签订后，手足情公司于2014年10月9日交付2015年1至3月房租30万元，2015年3月31日交付2015年4月房租10万元。后该合同报请我方上级房屋管理部门中国人民解放军房地产管理局时因合同金额与竞价招租文件备案金额不一致被退回，要求整改，双方于2015年7月1日重新签订了一份《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日起至2019年12月31日止；租金总额（不含水、电、暖气、设备、物业等费用）5737500元，年租金1275000元。合同签订后，手足情公司继续承租上述涉案房屋，但并未履行租金给付义务。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署。我方向手足情公司声明因军队房屋租赁政策调整，合同无法继续履行。双方应按照租赁合同约定的租金标准结算租金，但手足情公司并未依约支付租金并占用涉案房屋。我方已于2018年5月20日将涉案房屋收回。 手足情公司辩称，不同意海淀第四十八离职干部休养所的诉讼请求。第一，双方签订的《军队房地产租赁合同》，因干休所未按照合同第七条约定向军队房管部门办理审核手续，因此合同未生效。第二，我公司未交纳租金系行使先履行抗辩权，因合同未生效，违约金条款亦不生效，不同意赔偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下：海淀第四十八离职干部休养所原名中国人民解放军中央军委训练管理部北京第八离职干部休养所，系涉案房屋的管理使用单位。海淀第四十八离职干部休养所与手足情公司曾于2009年10月13日签订《军队房地产租赁合同》，约定手足情公司承租涉案房屋，租赁期限自2009年7月1日起至2014年7月1日止，双方均已履行完毕。2014年9月，手足情公司通过竞价方式取得涉案房屋的承租权。双方于2015年7月1日签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日起至2019年12月31日止；年租金为1275000元；租金按半年结算，于每年1月或7月的前十日内交纳。合同第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。第十一条第（二）项约定，逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金。第十二条约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，手足情公司未支付过租金。 2014年7月1日至2015年6月30日期间，涉案房屋仍由手足情公司使用，双方未签订书面合同，现手足情公司尚欠海淀第四十八离职干部休养所2015年5月和6月租金共计20万元。 2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。海淀第四十八离职干部休养所称其于2016年3月收到关于停止有偿服务的相关文件，后口头通知手足情公司解除合同。手足情对此不予认可，认为双方租赁合同尚未生效，海淀第四十八离职干部休养所也未明确通知其解除合同，仅口头要求腾退房屋。2018年2月23日，海淀第四十八离职干部休养所向手足情公司发送《通知》，告知手足情公司双方租赁合同于2018年5月31日终止收回。2018年3月14日，双方签订腾退协议，手足情公司向海淀第四十八离职干部休养所承诺于2018年5月31日前腾退承租房屋。2018年5月20日，手足情公司将涉案房屋腾空并交还给海淀第四十八离职干部休养所

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。海淀第四十八离职干部休养所与手足情公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定。租赁合同中虽约定合同须经军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，但上述内部管理行为并不影响合同的成立与生效，且海淀第四十八离职干休所已经向手足情公司提供了涉案房屋，手足情公司在长达两年多时间内使用涉案房屋经营，且未提出异议。故本院对手足情公司提出的合同未生效的抗辩主张，不予采信。鉴此，双方租赁合同应属合法有效，双方均应遵守履行。合同履行过程中，海淀第四十八离职干部休养所因相关政策变化，需提前收回房屋，导致合同目的无法实现。海淀第四十八离职干部休养所主张合同已于2016年2月16日解除，但该时间点海淀第四十八离职干部休养所未行使合同解除权，本院认为，海淀第四十八离职干部休养所于2018年2月23日向手足情公司发送通知，要求其腾退房屋，合同应于该日解除。合同履行期内，手足情公司应当支付相应租金，现海淀第四十八离职干部休养所要求手足情公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，海淀第四十八离职干部休养所要求手足情公司按照合同约定的租金标准支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。 对于违约金的诉求，手足情公司抗辩合同未经军队房地产管理部门审核批准，且其未持有合同原件，海淀第四十八离职干部休养所亦认可合同未获审批，故手足情公司虽未按期交纳租金，但并非故意拖欠，故对海淀第四十八离职干部休养所要求手足情公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条之规定，判决如下

一、确认中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所与北京手足情健身有限公司于2015年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》于2018年2月23日解除； 二、北京手足情健身有限公司于本判决生效后十五日内支付中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所2015年5月1日至2018年5月20日期间的房屋租金及房屋占有使用费共计3875230.6元； 三、驳回中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46004元（中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所已预交），由中国人民解放军北京卫戍区海淀第四十八离职干部休养所负担9625元，已交纳；由北京手足情健身有限公司负担36379元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院

审判长夏文慧 人民陪审员岳维 人民陪审员李绥奇

二〇一八年六月二十七日

书记员汤思淼