王秀文与黑河市人民政府驻北京联络处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王秀文，女，1960年3月22日出生，汉族，无业，户籍地广东省东莞市，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黑河市人民政府驻北京联络处，住所地北京市西城区白广路北口德源胡同甲2号。 负责人：王福军，职务主任。 委托诉讼代理人：王晓深，男，1957年12月30日出生，黑河市人民政府驻北京联络处副主任。 委托诉讼代理人：周天喜，北京市京师律师事务所律师。

上诉人王秀文因与被上诉人黑河市人民政府驻北京联络处（以下简称黑河驻京处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第13678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结

王秀文的上诉请求为：请求二审法院撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第13678号民事判决第一至七项，维持第八项。事实和理由：双方签订的是《北京黑河饭店经营承包租赁合同》，黑河驻京处发包给我的是带有餐饮和住宿经营资质的黑河饭店，所交费用是承包费，双方之间形成承包关系而非单纯的租赁关系。饭店名称变更时，因黑河驻京处的房屋无产权证，使饭店丧失了餐饮经营资格。我考虑诸多原因，未要求减免费用，双方曾协商待办理了证照之后一并清算，但证照一直未办理下来，导致我的合同目的不能实现，连年亏损。2014年10月，我自行撤离，不存在占用房屋的事实，围绕房屋使用发生的费用与我无关。因黑河驻京处一直拒绝与我清算，故未完成交接。2015年3月15日，黑河驻京处已将我原来承包的饭店更名为北京德源宾馆，相应手续均已变更，我持有的原证照已无返还必要。 黑河驻京处辩称：我同意一审判决，不同意王秀文的上诉请求。双方存在租赁合同关系，合同内容有两个，一是我方出租房屋给王秀文，另一个是我方提供证照给王秀文使用。 黑河驻京处向一审法院起诉，请求法院判令王秀文：1.立即腾退返还我方租赁给其的原黑河迎宾馆（现已更名为德源宾馆）全部经营场所及房屋（具体指950多平方米出租面积，包括楼梯右侧的厨房和卫生间的一楼全部大厅、二楼全部、三楼全部加库房，不包括出租合同中甲方二楼财务一室及三楼办公区）；2.归还原黑河迎宾馆营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证、特种行业许可证、卫生许可证、公章、法人章等所有证件印章及所借物品和餐饮设备等；3.给付自2014年10月6日至2015年8月6日非法占用租赁场所及房屋期间应支付的使用费1140000元；4.给付自2014年10月6日至2015年4月6日期间应承担的供热费42750元；5.给付拖欠的2014年11月、12月、2015年1月、2月、3月电费及第一季度配电室管理费，合计23474.77元（此项费用已由我方先行垫付），以及2015年4月至8月电费，合计20151.08元（此项费用尚未向物业公司缴纳），以上两项费用共计43625.85元；6.给付自2014年10月6日至2015年4月6日拖欠的水费1165元；7.给付自2014年10月6日至2015年4月6日拖欠的有线电视费3456元；8.给付2014年度租赁期间应承担的房地产税6222元，土地使用税3600元，共计9822元；9.赔偿我方在外租用房屋办公（2014年10月6日至2015年8月6日）的费用70000元。以上3至9项合计1298756.14元；10.承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：黑河驻京处于1994年、1997年从原北京市宣武区城市建设综合开发公司处购买北京市西城区白广路北口德源胡同甲2号一至三层房屋，产权证待办。 2006年7月26日，黑河驻京处与王秀文签订《北京黑河饭店经营承包租赁合同》，将其合法拥有的下属企业北京黑河饭店全部经营场所及房屋出租给王秀文。双方约定：一、租赁期及经营期：租赁及经营首期为6年，自2006年10月6日起至2012年10月6日止。在租赁期内王秀文合法履行了首期合同，黑河驻京处按首期承租上交费用标准自动给王秀文继续经营两年。在所有租赁期届满后，黑河驻京处仍要出租承包，在同等条件下王秀文享有优先承租承包权。二、租金及付款方式：王秀文年付承包租金为人民币398800元整。承租期内在每年10月6日前向黑河驻京处一次性交付全年租金。三、黑河驻京处的权利与义务：1.黑河驻京处保证提供出租房（北京黑河宾馆）所有功能的合法证照相关证明文件。2.租赁期内黑河驻京处不得无故将房屋收回或另租其他人。3.黑河驻京处于租赁期内，帮助王秀文开展经营活动的各种申办与税费减免等工作，协助办理营业执照年审及有关证照的手续和报批新增经营项目等事宜，保证及时提供黑河驻京处的各种证照印鉴及相关手续，发挥为企业服务优势，创造条件提供给王秀文一个良好的经营环境。4.在王秀文合法经营期限内，黑河驻京处不得无故违约和介入王秀文合法的自主经营的项目及运营管理模式，如由黑河驻京处原因造成王秀文经济损失和无法正常经营时，则黑河驻京处无条件赔偿给王秀文造成的全部经济损失（王秀文违法经营除外）。5.王秀文有下列情形之一的，黑河驻京处有权终止本合同，并收回房屋：王秀文在无特殊情况下，未经黑河驻京处同意将承租房屋擅自拆改或变更非法用途。无故拖欠租金超过15天（经过两次催办无效），或全部转租给第三者，部分转租需预先报告黑河驻京处，并将转租材料报黑河驻京处备案。违反国家法律法规的经营活动。四、王秀文的权利义务：1.租赁期内王秀文按合同条款按时向黑河驻京处支付租金。2.王秀文在租赁期内，经营活动必须遵守国家的法律法规。3.王秀文自主经营、独立核算、自负盈亏、照章纳税，负责承租范围内的安全、防火和防盗。4.承租期内房屋因使用不当而损坏，由王秀文负责维修。五、出租面积950多平方米，其中：一楼大厅全部（包括楼梯右侧的厨房和卫生间）；二楼全部；三楼全部加库房。以上包括黑河饭店的一、二、三楼所有使用面积（不包括黑河驻京处二楼财务一室及三楼办公区）。六、王秀文须承担的其他费用：供热费、房地产税（黑河驻京处每年负责支付5000元）、物业费、避雷针检测费、配电管理费、电缆维护费、物业工程维护费、水费、电费、有线电视收视费、企业换证、年检费、卫生费、助残费、土地税、水泵维护费、北京黑河饭店承租方拓展的其他费用。以上王秀文按国家规定标准缴纳税费，按实际标准（交费单据）进行交纳（黑河驻京处负责支付5000元的办公区热电费用）。合同外在发生收费款项，王秀文不予受理。七、王秀文在承租营业前开始对北京黑河饭店进行装修，三楼达到准三星级标准，二楼精装修标准。同时王秀文在装修前需向黑河驻京处提供准三星级装修方案，经黑河驻京处审核同意后方可实施装修。八、因本承租房从未有准三星级装修标准史，装修的难度、力度、经济支出首创较大，黑河驻京处提供给王秀文40日免付租金的装修期：从2006年9月7日起至2006年10月17日止，装修期满后，装修施工未结束王秀文也须向黑河驻京处支付租金，王秀文确保装修动工安全。九、王秀文向黑河驻京处提供个人合法的身份证明、户籍、住址、联系方式及相关材料。十、黑河驻京处向王秀文提供经过年审的营业执照复印件并加盖公章与负责人签字，法人与负责人的身份证复印件，黑河驻京处协助水、电、热的正常供应。十一、王秀文选配的经营管理人员和服务人员要具有良好的形象和业务素质，并起到黑河对外窗口的作用。十二、黑河驻京处领导签字入住的黑河客人，王秀文提供时价八折优惠。如有签单月结的，黑河驻京处须在当月月底前结清本月签单帐目，反之，王秀文按欠款总额每日收取5％滞纳金。黑河驻京处有权对北京黑河饭店的管理情况进行监督并提出改善建议。十三、因不可抗拒的自然灾害原因所造成的损失，双方可不承担对方的经济损失，等等。 上述合同签订后，王秀文接收北京黑河饭店的物品，开始承租并使用合同约定的租赁场地，并以北京黑河饭店的名义进行经营。在北京黑河饭店的企业法人营业执照中注明的住所为北京市宣武区白广路北口德源胡同甲2号，法定代表人为王晓深，经营范围包括：住宿、饮食服务。2006年9月13日，北京黑河饭店更名为北京黑河迎宾馆，经营地址及法定代表人未发生变化，经营范围包括：住宿。之后，黑河驻京处逐渐向王秀文移交了北京黑河迎宾馆的财务章、计算机代码章、法人代表人名章、购买支票专用证正、副本、税务登记证正、副本、组织机构代码证正、副本、企业法人营业执照、卫生许可证等证照、印鉴。 2007年6月22日，王秀文经营的北京黑河迎宾馆因未取得卫生许可证从事食品生产经营活动被卫生局责令改正，后被罚款3000元。 2008年10月17日，王秀文与黑河驻京处签订《补充合同》，约定：黑河驻京处根据王秀文提出的要求，考虑到北京市各种税费上涨及承担承包费用压力等因素，黑河驻京处同意为王秀文从年承包租金中减免20000元，即从原《北京黑河饭店经营承包租赁合同》确定的398800元（减办事处水电供暖费10000元，再减免此合同确定的20000元），实际上缴368800元，执行时间从2008年9月7日-2009年9月6日年度开始到合同承诺的期满止；在王秀文的提议下，黑河驻京处同意变更原“黑河饭店”的名称为“黑河迎宾馆”，并由黑河驻京处负责变更营业执照名称，经营内容不变，原《北京黑河饭店经营承包租赁合同》中的合作承诺其他条款继续有效。 2010年9月6日，黑河驻京处将之前由王秀文使用的部分库房（面积约18.4平方米）收回自用。 2011年9月26日，王秀文与黑河驻京处签订《关于北京黑河迎宾馆2011年度房屋租金付款的补充协议》，约定2011年度全年租金为368800元，第一次缴款为2011年10月7日前交20万元，第二次缴款为2012年4月7日前交168800元。 2012年9月，黑河驻京处以双方所签订合同已经到期，且履行合同期间王秀文拖欠租金及供热费为由，向北京市西城区人民法院起诉，要求王秀文腾退承租房屋、归还所借物品、赔偿经济损失并返还北京黑河迎宾馆的营业执照、证照、印章等物品。该院审理后，作出（2012）西民初字第21444号民事判决书，认为王秀文虽然存在迟延支付房屋租金及供热费的情形，但双方对所发生的争议均进行积极协商并达成一致，王秀文已全额支付相应租金和供热费，表明双方可以良好的履行合同，所以依据合同约定，黑河驻京处应按首期上交费用标准自动给王秀文继续经营两年，故双方租赁期尚未结束，判决驳回了黑河驻京处的诉讼请求。黑河驻京处不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第1397号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2014年10月6日，双方所签《北京黑河饭店经营承包租赁合同》及相关补充合同、补充协议履行期限届满。 2014年7月，黑河驻京处以王秀文拖欠租金为由，向北京市西城区人民法院起诉，要求王秀文支付拖欠的2014年4月7日至2014年9月6日的租金147520元及2014年9月7日至2014年10月6日的租金30000元。该院经审理作出（2014）西民初字第19346号民事判决书，认定王秀文未交纳2014年4月7日以后的租金，判决支持了黑河驻京处的诉讼请求。王秀文不服提起上诉，后又申请撤回上诉。北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第00469号民事裁定书，准许王秀文撤回上诉，双方均按原审判决执行。 2015年2月10日，王秀文以黑河驻京处未提供其承诺的餐饮经营证照、不能协调装修过程中出现的相关问题及掩盖消防通道作为营业用房强占库房等违约行为，导致自己被有关行政部门勒令停业并罚款造成损失为由，向北京市西城区人民法院起诉，要求黑河驻京处赔偿经济损失3217797元（其中包括餐饮停业损失2739584元、延误开业损失244996元、供暖费损失28207元、强占库房损失59908元、2006房停止经营的损失68007元、餐饮装修损失77095元）。该院审理后作出（2015）西民（商）初字第7690号民事判决书，判决黑河驻京处赔偿王秀文损失40000元，并驳回了王秀文的其他诉讼请求。 一审法院认为，王秀文与黑河驻京处之间签订的《北京黑河饭店经营承包租赁合同》及相关补充合同、补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。根据合同约定，黑河驻京处除提供租赁房屋外，还需提供北京黑河饭店（后名称变更为北京黑河迎宾馆）的相关证照、证明文件及印鉴等，并保证不得无故介入王秀文自主经营的项目及运营管理模式；王秀文则自主经营、独立核算、自负盈亏、照章纳税，故双方之间除形成房屋租赁合同关系外，还就其他法律关系项下权利、义务达成一致，结合本案诉讼请求及争议事实、理由，本案应为合同纠纷。王秀文与黑河驻京处之间签订的《北京黑河饭店经营承包租赁合同》已经法院判决认定租赁期限应于2014年10月6日终止。双方未再续签合同，王秀文占用此房已无合法依据，现黑河驻京处起诉要求王秀文腾退返还原黑河迎宾馆（现更名为德源宾馆）全部经营场所及房屋，理由正当，法院予以支持。关于黑河驻京处要求王秀文返还原黑河迎宾馆营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证、特种行业许可证、卫生许可证、公章、法人章等所有证件印章；归还所借物品和餐饮设备等一节，王秀文同意按签字交接清单上所列物品返还，但称其中开户许可证、特种行为证可证正本和卫生许可证正本已被黑河驻京处取走，无法返还，黑河驻京处对此未提出异议，故法院对王秀文所述予以确认。关于黑河驻京处要求王秀文给付自2014年10月6日至2015年8月6日占用租赁场所及房屋期间的使用费一节。法院认为，合同期限届满后，王秀文仍占用租赁场所未予返还，没有合法依据，故应按合同的租金标准向黑河驻京处支付房屋使用费。黑河驻京处要求按每天每平方米4元标准支付房屋使用费要求过高，故法院对其合理要求予以支持，对过高要求予以驳回。关于黑河驻京处要求王秀文支付2014年10月6日至2015年4月6日期间的供暖费、电费、水费、有线电视费一节。双方合同中约定，王秀文须承担的其他费用包括：供热费、配电管理费、水费、电费、有线电视收视费等费用。在合同实际履行过程中，王秀文交付的租金中，已扣除黑河驻京处每年负担的10000元各项费用（达成补充协议后再减免20000元），故王秀文应当足额承担合同履行期间每年度的供暖费、水、电和有线电视费。王秀文称水费已交纳，但未提供证据，法院对其所述不予采信。故对黑河驻京处要求王秀文支付供暖费、电费、水费、有线电视费的诉讼请求，法院予以支持。关于黑河驻京处要求王秀文支付房地产税和土地使用税问题，不属于民事诉讼案件的受案范围，故本案不作判定。关于黑河驻京处要求王秀文赔偿其在外租用房屋办公（2014年10月6日至2015年8月6日）的费用70000元。因王秀文并未占用黑河驻京处的办公用房，黑河驻京处该项请求无事实与法律依据，法院不予支持。据此，判决：一、自判决生效之日起十日内，王秀文腾退其租赁的位于北京市西城区德源胡同2号原黑河迎宾馆（现已更名为德源宾馆）全部经营场所有房屋，交还黑河市人民政府驻北京联络处；二、自判决生效之日起十日内，王秀文向黑河市人民政府驻北京联络处返还原黑河迎宾馆的营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、公章、法人印章，并按物品交接清单所列返还餐饮设备及物品；三、自判决生效之日起十日内，王秀文向黑河市人民政府驻北京联络处交纳二零一四年十月七日至二零一五年八月六日期间的房屋使用费三十万零七千三百三十三元（年租金368800元÷12×10）；四、自判决生效之日起十日内，王秀文向黑河市人民政府驻北京联络处支付二零一四年至二零一五年度供暖费四万二千七百五十元；五、自判决生效之日起十日内，王秀文向黑河市人民政府驻北京联络处支付二零一四年十月七日至二零一五年八月拖欠电费四万三千六百二十五元八角五分；六、自判决生效之日起十日内，王秀文向黑河市人民政府驻北京联络处支付二零一四年十月七日至二零一五年四月六日水费一千一百六十五元；七、自判决生效之日起十日内，王秀文向黑河市人民政府驻北京联络处支付二零一四年十月七日至二零一五年四月六日有线电视费一千二百九十六元。（18元／端每月×12端口×6个月）；八、驳回黑河市人民政府驻北京联络处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本院二审期间，除王秀文主张一审判决引述的合同第九条系第十条内容，第九条并未引述外，以及合同还有部分内容未引述外，双方对一审判决认定的其他事实均无异议，故本院对一审判决认定的事实部分除涉及合同第九条内容外的其他事实予以确认。本院查证一审判决引述的第九条确属第十条内容，第九条为“出租房屋的使用性质按北京黑河饭店证照注册的范围性质使用，乙方如需增加经营范围，甲方积极协助乙方办理审批手续。如乙方未按规定及时缴纳应缴的其他费用，出现停业等经济损失均由乙方负责”。庭审中，王秀文提供５份照片，欲证实其在2014年10月6以后未使用涉案房屋，但照片无拍摄时间，仅看出屋内有部分堆放的货物。黑河驻京处提供照片两张，欲证实2017年1月王秀文才将涉案房屋腾空，但照片上仅看出一面包车上有部分物品。本院对于双方二审提供的照片，经审查，认为均不能证实其各自的主张

本院认为：王秀文与黑河驻京处之间在履行双方所签《北京黑河饭店经营承包租赁合同》及相关补充合同、补充协议过程中产生矛盾，曾发生过多个诉讼，生效裁判文书已对双方之间所签上述合同的性质作出了认定，均未排斥双方之间存在租赁合同关系，且均认定上述合同均系有效合同。本案一审判决认定双方除存在租赁合同关系外，还就其他法律关系、义务达成一致，认定双方为合同关系，并无不当。王秀文提出一审判决认定合同性质错误，显然依据不足，本院不予采信。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。对于一方当事人自认的事实，对方当事人无需举证。本案双方既然存在租赁合同关系，合同履行期限早已届满，王秀文理应及时将涉案房屋腾退给黑河驻京处。王秀文在本案一审中自认其因与黑河驻京处尚有赔偿损失纠纷未解决，相关设备设施还在涉案房屋处，待法院勘验后，其才同意搬走，说明其确实占用了涉案房屋。其二审期间提出早已搬离涉案房屋，明显与其自认内容不符，且其没有提供证据证实其早于2015年8月6日就涉案房屋与黑河驻京处办理了交接手续，故一审认定其占用涉案房屋并判令支付此期间的使用费并无不当。至于使用费的标准，因其不能提供证据证实占用具体面积，且从实际看，其占用涉案房屋，双方又有诉讼，导致黑河驻京处无法使用该房屋，确会给黑河驻京处造成很大损失。故一审法院结合本案情况，判令其按照约定的租金标准支付使用费，也无不当。至于王秀文上诉提出的“黑河驻京处履约过程中存在诸多违约行为、给其造成损失”一节，双方为此已有过诉讼，也不属于本案应该审查的范围，其以此为由要求撤销原判，显无道理。关于证照问题，既然合同履行期限届满，其理应将持有的黑河迎宾馆的相关证照返还，而不应已黑河驻京处另行办理了相关证照为由不当持有。 综上所述，王秀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5030元，由王秀文负担（已交纳）。 本判决为终审判决

审判长白松 审判员王磊 审判员刘慧慧

二〇一七年四月十三日

书记员孙春玮